La sartén por el mango

En nuestra práctica diaria, como tasadores que realizamos cerca de mil tasaciones en un año, hemos detectado un inconveniente, que sucede a menudo y que tiene una fácil solución.

Cuando alguien quiere acceder a una vivienda, lo más habitual es que lo haga a través de una solicitud de hipoteca a su entidad bancaria de confianza. Éstos, le realizan un estudio de viabilidad de sus condiciones económicas y acuerdan ofrecerle entre el 70 y el 100 % del valor de la escritura o de la tasación, en función de su perfil. El cliente indica a la entidad financiera que va a comprar por cierta cantidad y el banco solicita una tasación a cualquiera de las Sociedades de Tasación Homologadas por el Banco de España. El problema viene cuando la tasación sale por una cantidad inferior al precio de venta y la operación no es viable por que el cliente no dispone de la liquidez suficiente para asumir el porcentaje que el banco no le entrega.

En estos casos, se suele presionar al tasador, por parte del cliente, inmobiliaria o por los agentes que llevan la operación en la entidad financiera, para que intente llegar a la cifra deseada. No obstante, el tasador que emite el informe no puede subir o bajar un valor de un inmueble como si de una decisión arbitraria se tratase. Las tasaciones de Garantia Hipotecaria tienen una serie de requisitos dictaminados por la ley hipotecaria a través de su norma ECO/805/2003. Esto garantiza una objetividad en la valoración y que se han seguido todos los aspectos técnicos que el informe de tasación requiere.

En estas situaciones, cuando no se llega al valor deseado, es común que haya un litigio por la recuperación de las arras, los API pierden una venta, el banco pierde una operación y el comprador pierde la ilusión por su vivienda deseada. El tasador queda como el culpable de la operación frustrada y todos los intervinientes cuestionan su labor.

No es la primera vez que nos pasa que nos encontramos "chalets" en suelo no urbano, que debemos tasar a coste como una vivienda en suelo rústico. Otras ocasiones hay ampliaciones que no se han legalizado en el Registro de la Propiedad y no podemos computar esos m2 de más. Por no hablar de las numerosas ocasiones que viviendas no cumplen con la normativa urbanística. Tenemos casos para escribir un libro, en lugar de un blog. Y en todos, el leit motiv es que el comprador piensa que está comprando algo que no tiene el valor que asigna el vendedor. Por lo menos de cara a que el banco lo asuma como garantia para una hipoteca.

La solución es muy simple, y nos hemos embarcado en la cruzada de cambiar el paradigma, de hacer que la rueda gire en sentido contrario, con el fin de que el comprador siempre tenga la sartén por el mango.
La idea consiste en que el tasador sea esa figura de confianza de la inmobiliaria y, por ende, del comprador. Nosotros podemos hacer un estudio preliminar de mercado, de las circunstancias urbanísticas y analizar la documentación registral y catastral. Con esa información podemos ofrecerle al comprador un valor aproxiamdo de lo que saldrá su Tasación de Garantía Hipotecaria. De este modo, el cliente ya tiene la seguridad de estar comprando por el valor apropiado y ya puede calcular lo que el banco le dará y lo que debe poner de su bolsillo. El paso siguiente es que nosotros, como tasadores profesionales, que trabajamos con varias Sociedades de Tasación Homologadas, encarguemos y realicemos el informe para que sea validado por la Sociedad de Tasación.

Terminado este proceso, el cliente tiene una Tasación Homolagada, que cualquier banco está obligado a aceptar. Incluso puede dirigirse a varias entidades financieras y necociar condiciones para quedarse con la que más le interese. Sin aportar nombres ni hacer publicidad, las entidades como cajas de ahorro o bancos pequeños, ofrecen mejores condiciones que los cuatro "Monstruos" fiancieros que dominan el mercado.

Ante esta situación el cliente tiene la sartén por el mango; domina los tempos del proceso, tiene toda la información y se dirige al prestatario con la seguridad del valor de su inmueble. A veces cuesta hacer girar la rueda en este sentido porque muchos bancos venden la falsa idea de que ellos pagan la tasación. Sin embargo, el precio de una tasación es lo más barato que hay en todo el proceso de una hipoteca, merece la pena asumir ese coste para tener el control.